Строительство и ипотека – основа экономической стабильности или источник риска?
Одним из основных двигателей экономики Армении долгие годы являлась сфера строительства. Как и во многих небольших экономиках, здесь тоже, для стимулирования экономики значительную роль сыграли инвестиционные и государственные ипотечные программы. На протяжении многих лет в Армении при государственной поддержке стимулировалось ипотечное кредитование, благодаря чему жилищное строительство получило большой импульс. Это не только повысило показатели экономического роста, но и послужило односторонним двигателем для активности в строительной сфере.
За последние 20 лет сфера строительства прошла через значительные колебания. В 2008 году она достигла своего исторического максимума – 858,6 миллиардов драмов. Однако в 2009 году был зафиксирован резкий спад – примерно на 40 процентов. Этот спад был обусловлен глобальным финансовым кризисом, который оказал влияние как на спрос, так и на финансирование.
Такое резкое снижение привело не только к замедлению строительства, но и повлияло на общее состояние экономики. Зафиксированный тогда 14.2-процентный экономический спад стал началом длительного экономического кризиса, который продолжался до 2018 года. В условиях кризиса восстановление строительства стало возможным в основном за счет стимулируемого государством ипотечного кредитования. Были созданы государственные кредитные организации, которые тесно сотрудничали с банковской системой, обеспечивая доступность кредитов для широких слоев населения.
На фоне роста валютных рисков большое значение приобрела также валютная структура кредитов. Если раньше преобладали кредиты в иностранной валюте, то в последние годы в результате политики Центрального банка более 85 процентов кредитов предоставляется в драмах. Это позволяет снизить риски, возникающие из-за валютных колебаний, как для населения, так и для экономики.
Несмотря на эти положительные тенденции, быстрый рост ипотечного рынка вызывает новые опасения. Все государственные ипотечные программы финансируются из бюджета, что в условиях внешних экономических потрясений увеличивает давление на государственные финансы. Если в ближайшее время произойдет очередной валютный кризис, возможно, государственный бюджет не сможет выполнить свои обязательства по софинансированию ипотечных кредитов. А это, в свою очередь, может иметь цепной эффект как для ипотечного рынка, так и для строительной сферы.
В настоящее время правительство несколько изменило порядок предоставления ипотечных программ, запланировав постепенное сокращение государственной поддержки сектора. Это может сократить финансовые риски, однако не обеспечивает полного решения системных проблем. С точки зрения экономической стабильности необходимы комплексные и предсказуемые политики, направленные на управление рисками в сферах строительства, ипотечного кредитования и недвижимости.